1. Нотариусы начнут удостоверять сделки строго по алгоритмам
С нового года нотариусы начнут работать по новому регламенту, это значит, что готовиться к нотариальным сделкам тоже придется по новым правилам. Регламент дает подробные алгоритмы почти для каждого действия нотариусов. По нему можно заранее определить, что и как будет проверять нотариус, какие документы запрашивать. Неожиданных требований больше не будет.
Как подготовиться
За доверенностью, удостоверением подписи на заявлении и другими действиями, которые не несут особых рисков, стоит обратиться до нового года. В первые месяцы нотариусы будут разбираться, как работать с новым регламентом, и очереди у них станут еще больше.
Важные сделки стоит перенести на следующий год – проверка нотариуса станет для сторон дополнительной гарантией. Для большинства нотариальных действий теперь есть подробный алгоритм.
Что именно меняется
До 2018 года нотариусы руководствовались в своей работе документами, в которых не было четких правил работы. Это Основы законодательства о нотариате и Методические рекомендации. Например, для сделок с недвижимостью требования были такие: «При совершении сделок с недвижимым имуществом нотариусом проверяются документы, предусмотренные Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"». В результате каждый нотариус понимал это так, как ему было удобно. У одних требования были строже, у других – мягче.
Теперь вместо старых Методических рекомендаций разработали подробный новый Регламент совершения нотариальных действий (приказ Минюста России от 30 августа 2017 г. № 156). Например, по новым правилам нотариус будет удостоверять договор купли-продажи квартиры в следующем порядке:
1. Проверит заявителя – не ограничена ли его дееспособность. Сведения запросит из ЕГРН через единую информационную систему нотариата (ЕИС).
2. Выяснит, принадлежит ли имущество продавцу, на каком основании, – по ЕГРН. Если в реестре не будет сведений (например, о старом объекте), нотариус установит собственника из документов на объект.
3. Найдет кадастровый номер объекта.
4. Проверит, нет ли ограничений, судебных споров о правах на этот объект, – по ЕГРН.
5. Установит, нет ли прав третьих лиц на эту недвижимость, – по ЕГРН и правоустанавливающим документам. Кроме того, нотариус возьмет от продавца заверения об обстоятельствах и включит их в договор.
6. Определит, кто прописан в квартире, – по документам регистрационного учета, а также возьмет от продавца заверения об обстоятельствах – обо всех прописанных лицах.
Кроме того, нотариус зафиксирует заверения продавца у себя в протоколе и оставит себе копии необходимых документов (п. 44, 45 Регламента).
В случае спора стороны смогут запросить у нотариуса нужные документы и привлечь его в дело.
2. Число проверок будет зависеть от сферы, в которой работает компания
Большинство проверок будут планировать и проводить по новым правилам, используя риск-ориентированный подход. Ведомства разработали критерии, по которым компании и предпринимателей делят на группы риска. Инспекторы будут чаще приходить на объекты с высоким риском и практически забудут про тех, чьи нарушения не смогут причинить вреда.
До 2018 годы риск-ориентированный подход применяли только по отдельным видам надзора. Теперь его будут применять по 38 видам проверок (ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 246-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля"»).
Как подготовиться
Нужно проверить, к верной ли группе риска отнесли вашу компанию, – инспекторы могли переоценить риски. Если есть ошибка, нужно исправить ее. Иначе компанию будут проверять чаще, чем нужно.
Узнать, к какой категории риска или к какому классу опасности отнесли компанию, можно двумя способами.
Первый. Посмотреть на сайте контрольного органа. Там должна быть информация, если компанию отнесли к категориям чрезвычайно высокого, высокого, значительного риска или 1, 2, 3 классам опасности (п. 12 Правил определения категории риска или класса опасности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 17 августа 2016 г. № 806, далее – Правила).
Так, для проверок пожарной инспекции эти сведения можно посмотреть на сайте регионального подразделения МЧС России (например, см. для Москвы).
Второй. Направить запрос в контрольный орган.
В течение 15 рабочих дней с даты поступления запроса инспекторы должны ответить. А также указать, какие сведения они учитывали, когда присваивали категорию или класс (п. 13 Правил).
Если компания не согласна с категорией (классом), нужно написать заявление об изменении.
По категории риска или классу опасности можно узнать, ждать ли проверки в 2018 году. Для каждой категории или класса положение о надзоре предусматривает периодичность проверок и другие особенные условия. Например, пожарная инспекция проверяет компании со следующей периодичностью.
Таблица 1. Как периодичность проверок пожарной инспекции зависит от категории риска
Категория
Периодичность проверок
Высокий риск
Один раз в 3 года
Значительный риск
Один раз в 4 года
Средний риск
Не чаще чем один раз в 7 лет
Умеренный риск
Не чаще чем один раз в 10 лет
Низкий риск
Плановые проверки не проводятся
Компанию включат в план проверки, если в следующем году истечет определенное количество лет с даты ввода объекта в эксплуатацию или окончания последней плановой проверки. Это количество лет зависит от категории риска.
Такие правила устанавливает пункт 21 Положения о федеральном государственном пожарном надзоре, утвержденного постановлением Правительства РФ от 12 апреля 2012 г. № 290.
Пример: как определить, попадет ли компания в план проверок
Особый случай, когда периодичность плановых проверок установило Правительство РФ. Тогда категория и класс не имеют значения (п. 15 Правил).
Еще одно изменение – инспекторы начинают проводить проверки по проверочным листам.
Таблица 2. Госорганы, которые с нового года начнут использовать проверочные листы.
Госорган
Особенности проверок
Роструд
На сайте ведомства есть 107 проверочных листов по разным вопросам: оформление на работу, содержание трудовых договоров, соблюдение требований охраны труда при различных работах.
Проверочные листы начнут использовать при проверках компаний и предпринимателей, которые относятся к категории умеренного риска. Для остальных проверочные листы введут с 1 июля.
Основание: приказ № 655 от 10 ноября 2017 года, постановление Правительства РФ от 8 сентября 2017 г. № 1080
Росздравнадзор
Проверочные листы начнут использовать при всех плановых проверках.
Основание: постановление Правительства РФ от 14 июля 2017 г. № 840
Ростехнадзор
Проверочные листы начнут использовать при плановых проверках в сфере электроэнергетики и теплоснабжения.
Основание: постановление Правительства РФ от 4 августа 2017 г. № 930
3. Прежде чем банкротить должника, нужно будет опубликовать уведомление
В законе о банкротстве вступают в силу 98 поправок, из них 96 касаются узкой сферы – банкротства застройщиков. Но две поправки создают новые обязанности всем кредиторам и самому должнику – в делах о банкротстве вводят предварительное уведомление о намерении подать в суд. Отчасти это похоже на досудебное урегулирование спора по гражданским делам.
Изменения внес Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Как подготовиться
Кредитору, который в ближайшее время намерен банкротить своего должника, стоит подать заявление до конца года. Тогда не придется публиковать уведомление. Аналогичную рекомендацию можно дать и должнику, который намерен банкротиться сам.
Если у компании в планах нет банкротных дел, в следующем году нужно будет отслеживать уведомления о предстоящем банкротстве в Едином федеральном реестре сведений о фактах деятельности юридических лиц. Должнику это позволит урегулировать конфликт до того, как заявление поступит в суд, а кредиторам – решить, вступать в дело или нет.
Что касается банкротства застройщиков – правила коснутся по большей части тех дольщиков, чьи застройщики вносили деньги в Фонд защиты прав дольщиков. Этот Фонд создали 20 октября, и перечислять взносы в него должен не каждый застройщик, поэтому первое банкротство по новым правилам, скорее всего, будет не скоро.
Что именно меняется
Разделим все поправки на два блока. Первый – для всех. Второй – для застройщиков и дольщиков.
Первый блок – изменения для всех. Чтобы обратиться в суд с заявлением о банкротстве должника, теперь нужно за 15 календарных дней опубликовать уведомление о намерении обратиться с таким заявлением. Раньше это требовалось только от банков, теперь – от всех: кредитора, должника, работника должника.
Уведомление публикуют в Едином федеральном реестре сведений о фактах деятельности юридических лиц (п. 2.1 ст. 7 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», далее – Закон о банкротстве).
Особые правила установили для налоговой службы. Она как кредитор будет публиковать уведомление уже после того, как обратилась в суд, – в течение пяти рабочих дней с даты направления заявления. Уведомление публикуют в том же реестре (п. 7 ст. 41 Закона о банкротстве).
Второй блок – изменения для застройщиков и дольщиков. Поправки создают новые гарантии для дольщиков, если застройщик перечислял взносы в Фонд защиты прав дольщиков.
В частности, конкурсный управляющий обязан искать другого застройщика вместо банкрота. А собрание дольщиков вправе выбрать, как они желают получить компенсацию: требовать от Фонда защиты дольщиков возместить цену ДДУ, передать объект незавершенного строительства или квартиры, привлечь нового застройщика.
Дольщики должны предъявить требования конкурсному управляющему в течение трех месяцев со дня получения уведомления от него. Управляющий включит требования в реестр. Ранее требования дольщиков включали в реестр на основании определения суда, это затягивало банкротство.
Определили, как будут оплачивать завершение строительства за счет Фонда защиты дольщиков. Либо за счет кредита, который Фонд выдаст застройщику или третьим лицам.
При банкротстве застройщика не будут применять процедуры наблюдения и финансового оздоровления. Сразу вводят конкурсное производство, однако могут перейти к внешнему управлению, если застройщик небезнадежен (ст. 201.15.3 Закона о банкротстве).
4. Налоги: введут курортный сбор и установят порядок расчета земельного налога при изменении категории земли
Для гостиниц, турагентств и туристов законодатель вводит новые обязанности, а владельцам земли предоставляет возможность снизить земельный налог.
Как подготовиться
Гостиницам, которые работают в регионах с курортным сбором, стоит заранее выяснить, в каком размере взимать, как учитывать и куда перечислять этот сбор.
Турагентствам при раннем бронировании нужно предупредить клиентов, что курортный взнос увеличит стоимость туров.
Компаниям, которые могут изменить категорию или вид разрешенного использования земли с выгодой для себя, стоит начать этот процесс как можно раньше. Если категория земли изменится, к примеру, с 1 мая, то и земельный налог изменится с этой же даты. Не придется ждать 1 января 2019 года для расчета налога по новой ставке.
Что именно меняется
Курортный сбор: норма о сборе появится с 1 января, а взимать сбор начнут с 1 мая. Туристы будут платить курортный сбор, если останавливаются в гостиницах или ином месте временного проживания больше суток.
Заплатить придется тем, кто отдыхает в Крыму, Краснодарском, Ставропольском или Алтайском крае. Каждый регион сам определит размер сбора. В 2018 году он будет не выше 50 руб. с человека в сутки, затем – больше (Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 214-ФЗ «О проведении эксперимента по развитию курортной инфраструктуры в Республике Крым, Алтайском крае, Краснодарском крае и Ставропольском крае»).
Новый порядок расчета земельного налога: при расчете налога теперь нужно использовать кадастровую стоимость, определенную на дату регистрации изменений в ЕГРН. Этот порядок касается земель, у которых в течение года меняется категория или вид разрешенного использования. Сумму налога после изменений рассчитывают с учетом коэффициента владения.
Если для новой категории или вида разрешенного использования кадастровая стоимость стала ниже, то и земельный налог уменьшится. Но если кадастровая стоимость выросла, то и земельный налог вырастет (подп. «а» п. 11, подп. «а» п. 12 ст. 1 Федерального закона от 30 сентября 2017 г. № 286-ФЗ).
До 2018 года измененную кадастровую стоимость в таком случае можно было применять только со следующего года в силу общей нормы в пункте 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ. Теперь этот вопрос урегулировали в специальной норме в этом же пункте (письмо ФНС России от 19 апреля 2017 г. № БС-4-21/7402@).
Полный перечень изменений по налогам см. в справке.
5. ДДУ: для застройщиков установят новые обязанности
У юристов застройщиков по ДДУ появятся две новые обязанности. Первая – проверить, соответствуют ли новым требованиям руководство и собственники застройщика. Вторая – опубликовать информацию в Единой информационной системе жилищного строительства.
До нового года застройщикам нужно проверить, отвечает ли руководство новым требованиям. При необходимости сменить руководителей.
Застройщик, который не отвечает требованиям, не имеет права привлекать деньги граждан. Если инспектор выявит нарушение, он сообщит об этом в Росреестр, и регистрацию ДДУ приостановят (п. 2.2, 2.6 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», далее – Закон № 214-ФЗ).
Кроме того, нужно подготовить документы для публикации в Единой информационной системе – она пока не работает, но, когда ее запустят, нужно будет сразу опубликовать в ней установленные сведения и документы.
Что именно меняется
Во-первых, вводят новые требования к трем группам лиц (ч. 4 ст. 25 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства…»).
1. Руководители застройщика и кандидаты на должности руководителей: директор, члены правления, директор управляющей компании, временный руководитель (ч. 1 ст. 3.2, п. 8 ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, далее – Закон № 214-ФЗ).
2. Главный бухгалтер застройщика и кандидат на эту должность.
3. Бенефициар застройщика: гражданин, который прямо или через третьих лиц имеет в уставном капитале организации-застройщика преобладающее участие более чем 25 процентов.
Занимать эти позиции не вправе (ч. 3 ст. 3.2 Закона № 214-ФЗ):
– лицо с неснятой или непогашенной судимостью за экономические преступления или преступления против госвласти;
– дисквалифицированное лицо;
– лицо, которое привлекали к субсидиарной ответственности по долгам компании. Занять должность можно будет только через три года после погашения долга;
– лицо, которое было директором компании-банкрота в течение трех лет перед тем, как застройщик направит проектную декларацию;
– бенефициар застройщика-банкрота – гражданин, который прямо или через третьих лиц владел более чем 25 процентами в уставном капитале. Занять должность можно, только если с момента банкротства до направления проектной декларации прошло три года.
Кроме того, застройщик обязан уведомить региональный госорган в течение трех рабочих дней о смене директора и сообщить, что он отвечает требованиям (ч. 2 ст. 3.2 Закона № 214-ФЗ).
Во-вторых, вводят обязанность публиковать информацию в Единой информационной системе жилищного строительства. Застройщики должны размещать в Единой информационной системе жилищного строительства проектную документацию, проект ДДУ и другие документы. Полный перечень определяет часть 2 статьи 3.1 Закона № 214-ФЗ (п. 4 ст. 23.3 Закона № 214-ФЗ).
6. Госзакупки: введут новые требования к банкам и разрешат подавать заявки в электронном виде
На 1 января запланировали два изменения. Во-первых, установили новые треб